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Monday, September 16th, 2019

仅零售产业蓬勃.柔佛产业迈入挑战期

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by December 24, 2017 General

2017-12-24 13:53

大马半岛南方的柔佛产业,也是投资者关注的市场,根据全国产业资讯中心数据,与前期比较,2017年首季产业交易量与交易值,分别下跌4.6%和24.2%。

大马半岛南方的柔佛产业,也是投资者关注的市场,根据全国产业资讯中心数据,与前期比较,2017年首季产业交易量与交易值,分别下跌4.6%和24.2%。

首季产业交易价量齐跌

住宅产业交易量下跌6.8%,不过,工业产业交易值大幅上扬75.5%,为该州产业市场提供一些支持力。

今年3月,报道指中国抑制资金外流,依斯干达经济走廊发展商之一碧桂园控股,必须扩大目标市场至包括全球投资者。

2017年5月,碧桂园移交Kylin公寓的132个住宅单位锁匙给不同国家的买家,尽管受到资金管制影响,这家财力、建筑基础强稳的发展商,展开第二期工程,该项建筑产业包括:国际标准的18个洞高球场、豪华酒店和低密度住宅产业。

另一家中国发展商绿地控股集团,其所发展的Jade Palace,建筑工程在进展中,该发展商调整策略,以面对市况挑战严峻。

住宅续主导市场

住宅领域继续主导2017年首季产业市场,占交易总数的63.1%,虽然按年比交易减少6.8%。

新山交易最活跃

至今,最活跃的地区是新山,占交易量的49.5%,接下来是峇株巴辖和居銮,分别占10.0%和8.6%,以产业类型而言,排屋最普遍,占新山住宅产业交易总数的61%。

MB集团发展的Taman Sri Penawar是一个470英亩的城镇发展计划,发展总值估计19亿令吉,位于Bandar Penawar,首期发展兴建有地房产与店屋。

另一项发展计划Bukit [email protected],是Astaka Padu私人有限公司与Saling Syabas私人有限公司的联营计划,占地363英亩的综合用途城镇发展,估计发展总值23亿令吉,兴建有地与高耸住宅单位,还有商业和教育设施。

此外,今年3月,碧桂园控股公司与白沙罗实业,在淡杯推出联营计划,占地53英亩的中央花园,发展总值估计46亿令吉,提供可负担房屋,放眼本地买家,首期发展预计在2020年之前完工。

今年初,大城市发展私人有限公司与UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)的联营企业Hauta产业私人有限公司,移交Emerald Bay首期的完工单位锁匙给买主,该项占地111英亩的永久地契产业,位于公主港,发展总值40亿令吉,单位面积1916平方尺至8331平方尺,价格介于310万至1050万令吉。

零售出租率微跌

2017年首季,柔佛的零售产业空间共有1897万平方尺,按年上扬3.5%,比2016年首季的1833万平方尺多,三分之二的零售产业来自新山,首季整体出租率下跌至75.6%,比2016年首季的75.9%稍低。

与此同时,SKS集团兴建的SKS商场位于迪沙鲁,已于3月开始营运,这座两层楼的购物商场,占地6.16英亩,建筑面积大约13万零680平方尺,零售产业的面积介于236至1921平方尺,出租率80%,平均租金每平方尺在5至9令吉之间,视地点、面积等因素而定。

3购物商场加入市场

2017下半年,新山有3家新的购物商场加入市场,分别是甘拔士永旺、Paradigm Mall和宜家,其中Paradigm Mall 11月开张,预料将是柔佛最大的商场,估计可出租面积130万平方尺,宜家开设雪兰莪以外首家商场,位于永旺地不佬城附近,开张时吸引不少顾客。

办公楼供应看涨

柔佛量身订造办公空间,2017年首季大约有1222平方尺,按年比增加4.7%,大批供应量或945万平方尺,位于新山,接下来是峇株巴辖,供应量89万平方尺。

办公空间的供应料在接下来几年增加,新山市中心、Medini有不少进行中的计划,已接近完工阶段。

柔佛置地发展的JLand大厦,位于市中心,拥有GBI金认证,根据多媒体超级走廊规格兴建级的办公发展计划,为办公空间的新一代建筑,应付新山租户的需求,可出租面积26万2592平方尺,预计在2017年12月完工。

工业量跌价升

2017年首季,新山工业产业显示不同发展趋势,与2016年首季比较,交易量下跌1.8%,可是交易价值却增长75.5%。

交易价值增75.5%

以交易量来说,新山占53.6%、古来再也14.3%,至于交易价值,新山占总值的53.4%,接下来是古来再也18.7%。

另一方面,BMW集团推出新的地区零件与分销中心,耗资1亿3000万令吉的设备,坐落在72公顷的土地,而且位于士乃丹绒柏乐巴斯自由贸易区内,提供多个国家,例如大马、新加坡、泰国和印尼支援服务。

此外,碧桂园太平景观私人有限公司将在森林城、一块109.5公顷的地段,设立26亿令吉的工业化建筑系统工厂,工厂拥有12条生产线,料将是世界上最大的工业化系统工厂。

Petropolymer私人有限公司是一家手套制造商,已经和柔佛投资公司签署协议,以便在60.7公顷的土地上,建立新的厂房,并且是位于边佳兰的RAPID计划附近。

设“机器人未来城”

与此同时,柔佛机构与中国公司新松投资签署协议,以转型柔佛404公顷土地为“机器人未来城”,耗资150亿令吉。

这是柔佛州政府促销该州为本区域机器人中心的其中一项努力,包括支持中国的一带一路计划,料将让两国受惠,这项大型计划将带动附近地区发展。

中资金管制
柔产业受冲击

今年初开始,柔佛州产业市场走势呆滞,特别是中国采取资金管制措施,避免资金从该国流向海外投资市场。

中国发展商过去5年在本地住宅领域投资,特别是在金海湾、柔佛州海峡沿海地区,买家主要来自中国,本地买家选择较多,投资者对高耸住宅产业购兴减缓,金融机构则普遍采取严谨借贷政策。

本地发展商料将面对淡静期一段时间,买家有更多选择,发展商除了回扣也提供奖掖,在转手市场,人们对售价低于60万令吉的有地房产需求保持殷切。

在办公领域,市区周边继续兴建新的办公大厦,Iskandar Puteri、Medini都是热门地区,预期在接下来2至3年完工,料将增添市中心的办公空间供应量。

一些新的办公楼,而且拥有绿色产业认证与多媒体超级走廊地位,设定新的租金问价,每平方尺月租超出4令吉50仙。

零售产业经历迅速成长,至少有3个新的购物商场在今年杪之前加入,永旺机构计划扩充柔佛的市场,现有的商场业绩不错,特别是在周末或佳节期间。

挑战严峻

工业产业领域进入挑战严峻阶段,许多完工产业并不容易争取买家或租户,特别是排式和半独立工厂,这些工厂的租金要价已有竞争力,如果走势继续放缓,预料将会下跌。

虽然市场景气看淡,不过,市场对工业地、大型货仓、物流中心和分销中心的询问并未减少,特别是在边佳兰和士乃地区。

总的来说,除了零售产业,其他各领域皆进入挑战期,价格和租金料不会上扬,有可能下跌、避免空置太久。

文章来源:

星洲日报‧投资致富‧产业情报‧文:郑碧娥‧2017.12.24

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