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Tuesday, November 19th, 2019

商產過剩‧房市失序

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by April 10, 2016 General

產業價格過去幾年不斷走高的現象,引發產業售價的可負擔性、大馬哪一個州的產業價格最難負擔,以及造成可負擔性問題因素的探討。

16.5萬才是可負擔屋價

最近幾年,大馬產業市場其中的特點包括:各產業領域供求出現不均衡現象,房產市場顯示需求超越供應,辦公樓與零售產業市場,普遍出現供應過剩的問題。

房屋價格迅速上揚,特別是在主要大城市,造成供應不足的局面,尤其是可負擔房屋的供應,反之,增建辦公樓與零售商場,尤其是在大城市,引發商業產業超建的問題,這可能造成產業市場的發展受衝擊。

2005年開始至今,大馬的房產供應增加35%,儘管增長顯著,房產供應短缺仍存在全國各主要城市,房產數目與家庭數目的差距,從2005年的210萬個單位,增至2015年的250萬單位。(圖表1)在過去5年,每年完工的房屋數目顯著減少,平均為8萬零89間,而每年平均增加16萬6千個家庭,這意味在2011至2015年,每年不足平均為8萬5千911間。

房產供應短缺的問題,在可負擔房屋領域最明顯,2014年,半數的家庭月收入在4千585令吉,或低於這一水平。根據世界銀行與聯合國的詮釋,一間房屋被視為可以負擔,其價格必須是不超過家庭平均收入的3倍(例子:4千585令吉x12個月x3),這意味對大馬的中等家庭,屋價在16萬5千零60令吉才被視為可負擔。

可是,在馬來西亞,2014年新推出的房產計劃,只有21%的價格低於25萬令吉,另外,數據顯示,超過50萬令吉的高檔產業供應過剩,雖然這一價位的產業佔新推出房產計劃的36%,可是,有能力購買的人口只是5.4%。

在現階段,大馬政府相關單位推出的可負擔房屋計劃,並不足以應付一般市民的需求,這類型房產計劃的建築工程正在進行中。

與此同時,需求與供應之間的不均衡,特別是可負擔房屋領域,在一定程度導致屋價迅速上漲,加劇了房屋可負擔性的問題,特別是在中低收入人口之間,問題更為明顯。

柔比雪難負擔
隆檳嚴重難負擔

2009與2014年之間,大馬的屋價平均上漲7.9%,超出同期家庭收入平均7.3%的成長率,這與2004至2007年的情況不一樣,當時收入的增長超出屋價的成長比率。(圖表2)

在屋價與收入的成長出現不一致的步伐,這是大馬各主要州屬的現象,人們對房屋的負擔能力削弱,2014年,房屋的可負擔性被視為很難以負擔(屋價對比收入比率:4.4),在首都吉隆坡和檳城,屋價水平屬嚴重難負擔、柔佛和雪蘭莪分別被列為很難負擔,以及適度難負擔。(圖表3)

對大馬人來說,房屋的可負擔價格為24萬2千令吉,比可負擔房屋的價格超出7萬6千940令吉,在主要州屬和大都市,差距最嚴重的是首都吉隆坡:21萬5千680令吉(圖表4),在主要就業中心,形勢更為嚴峻,(圖表5)反映相關數據。

關於房屋可負擔性的評價,主要通過家庭以其收入有能力償還抵押貸款為衡量標準,不少家庭債務偏高的國家,採用債務對比收入措施,奠定家庭總貸款對比可供消費收入的頂限。

在首都吉隆坡和檳城,一般家庭若以他們的平均收入,幾乎無法償還其抵押資產的分期付款(圖表6),在主要城市就業中心,償還貸款分期的能力更弱。

展望未來,大幅度增加可負擔房屋的供應是必要的,在2016與2020年之間,估計每年需要20萬2千571間的新屋,以配合這段期間家庭數目的增加,估計家庭的增加是每年新建房屋的2.5倍。

巴生河流域辦公樓
空置率20.4%

前面說到,商業產業和零售產業市場,普遍存在供應過剩的情況,與房產市場的供應不足恰好相反,由於超建的關係,導致商業產業空間供應過剩,在大馬主要城市,辦公樓與零售產業空間過剩的情況更為顯著。

其中一個衡量商業產業健全水平的措施是空置率,或者說有多少的商業空間未被充份使用,比率越大說明供應超出需求的水平更高,2015年在巴生河流域,辦公樓的空置率約於20.4%,這比本區域市場的平均6.6%,以及全國的16.3%高。

吉隆坡首要辦公空間租金
區域最低

由於巴生河流域辦公樓空置率偏高,吉隆坡首要辦公空間的租金,卻是區域市場的最低,每平方呎在2.60美元之間(圖表7),儘管租金屬偏低水平,可是,最近幾年完工的A級辦公大廈,並未取得令人滿意的出租率。

Savills研究公司在2015年5月的產業市場報告中披露,在2011至2014年完工的一些A級辦公大廈,只取得50%至75%的出租率。

在接下來的幾年,大型辦公樓的新增供應,可能加劇巴生河流域商業產業空間過剩的問題,仲量行在2015第四季的季度報告中指出,接下來3年,預料巴生河流域將有63棟新的辦公大廈完工,每年平均加入490萬平方呎的辦公空間,這比2001至2015年之間,平均每年增加280萬平方呎新辦公空間來得高。

商場過剩
新盤續湧入

至於零售產業如購物商場,大馬各主要城市與地區,零售產業空間明顯出現供應過剩現象,例如檳城、柔佛和巴生河流域,雖然這些地區的空置率在過去幾年有改善,可是,與區域市場比較水平仍相對較高,其中巴生河流域12.4%、檳城28.2%(圖表8)。

零售產業空間偏高的空置率,說明大馬主要城市購物商場的需求與供應失衡,與區域市場其他城市比較,新山、檳城及巴生河流域擁有最低的家庭收入與人口;不過,人均零售產業空間卻比人口更密集的城市,例如上海和北京高,同時也比收市較高的新加坡和香港來得高(圖表9)。

全國產業資訊中心的數據指出,目前在大馬興建中的購物商場有55家,其中35%分佈在巴生河流域、檳城和柔佛,在2016至2018年,這些地區將有3千零90萬平方呎的零售產業計劃完工,相等於現有零售產業的40%。

到了2018年,巴生河流域及新山的零售產業人均空間,預測將分別增加43%和119%,新購物商場加入市場,料將使競爭進一步升級,為爭取租戶,可能被迫調低租金,或者面對空置率升高的局面。(圖表10)

結語:

目前深具挑戰的經濟形勢,預料對商業產業空間的需求將構成挑戰,佔巴生河流域16%辦公空間租戶的油氣業者,由於石油價格下跌,業務受到衝擊,對辦公空間的需求也轉弱。

在零售產業領域,零售商爭取顧客光顧與消費比過去較為困難,主要是人們的可供消費收入顯著下跌,這已影響零售業者的銷售業績,造成一些業者選擇退出市場,導致零售商場空置率上升、租金則下跌,這是連鎖影響效應的緣故。

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