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Saturday, September 21st, 2019

60年产业发展风雨路(系列二)房市冷飕飕.发展商4招御寒

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by December 17, 2017 General

2017-12-17 13:00

懂得变通的发展商,在房市寒流之际,是否会过得较暖和一些?大马房市在经过数十年的发展,已经成为大马经济探测站。一旦房市放缓,意味着大马经济也同样面对低潮,产业市场对经济带来的间接及直接影响皆不容小觑。

(图:123rf)

懂得变通的发展商,在房市寒流之际,是否会过得较暖和一些?

大马房市在经过数十年的发展,已经成为大马经济探测站。一旦房市放缓,意味着大马经济也同样面对低潮,产业市场对经济带来的间接及直接影响皆不容小觑。

过去数十年,产业发展商面临了无数次的经济挑战,能够屹立不倒的大有人在。当然,也有不在少数的因为大环境的变迁,而被淘汰出局。而近两年产业市场放缓,发展商又是以什么方式保住赚幅,等待下一波的复苏呢?

第一招
拓展海外

在经济不景气之时,开源节流是每一家公司都会选择的方式,产业发展商也不例外。普遍上,能力较大的产业发展公司会选择开源,至于规模较小的,理所当然想方设法的节省成本。

那么,大马的产业市场放缓,想要开源,该怎么做?

发展商最爱澳英新

许多产业发展商会选择将业务触角延伸至海外市场,通过与当地的公司联营,是最快速进军的方式,而在众多的海外市场当中,澳洲、英国及新加坡最受大马产业发展商欢迎。

肯纳格研究主管林芬洁表示,国内规模较大的产业公司,在大马产业市场逐渐饱和的当下,都会选择将业务拓展至海外市场,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)、绿盛世国际(EWINT,5283,主板产业组)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)及IOI产业(IOIPG,5249,主板产业组)等公司都在海外拥有产业项目,且不约而同选择与大马条例相近的国家,如新加坡、英国及澳洲。

当然,近年崛起成为强国的中国,尽管对于土地及房产管制相对严格,依然有财力雄厚的大马公司进军当地的房市。

“就如IOI产业,就进军了中国,其在中国厦门的产业项目表现不俗。”

拓展业务至海外市场,对于发展商而言,也等于扩展了目标市场,林芬洁表示,本地产业公司在海外进行的产业项目并没有限定目标市场,普遍上,当地、大马及其他国家的买家皆是产业发展商锁定的目标。

进军海外
须了解各国条例

不过,进军海外市场,并不是一件容易的事情,发展商还是会面对一定程度的风险,尤其是必须了解各国各区的条例。

林芬洁补充,汇率风险是发展商面对的最大难题之一,其次就是可能随时面对政策改变的冲击。

“审批或建筑工程延期批准、无法寻得适合的联营伙伴等都会影响进军海外,发展商必须了解当地房产供需。”

第二招
调整发展

进军海外市场谈何容易,而大马的产业发展商并不是每一家都是猛龙过江,也有的铩羽而归。因此,并不是所有产业发展商有能力或意愿,将业务触角延伸至海外市场。

大马瑞士信贷公司区域主管斯蒂芬就指出,产业市场是一个高度依赖国内需求的业务,想要拓展至海外市场并不是一件容易的事。

大马房产发展商会研究院主席黄忠立认同并表示:“想要在海外立足,必须要让当地消费者对公司有信心,同时也必须拥有强劲的资产负债表支撑。”

剩余的产业发展公司又会采取什么策略应对?那就是转型至近年需求量大增的可负担房产领域上,同时也设法给予更多的购房优惠,协助买房者购房,以保住销量。

转建可负担房产

林芬洁表示,在过去两年,大部份的产业发展商都调整本身的产业类型,尤以推出可负担房产为主。

据多项研究报告显示,房产价格低于100万令吉,尤其是50万令吉以下的房产,需求依然高居不下;房产价格高于100万令吉,则出现放缓的情形。因此不难发现,发展商进军可负担领域的用意。

林芬洁也指出,对比以投资为目的的购屋者,发展商更倾向于协助有意购屋自住或首购族,并给予更多的购屋优惠。

“此外,部份发展商也选择出清未销售单位,尤其是接近完工,但未售出的单位,因为,这将能促使发展商在完工前,透过给予优惠,维持赚幅。”

而在逆市中,有远见的发展商,也会趁低洽购土地,以为未来的发展做出部署。

洽购土地
部署未来

除了以上的开源,节流也是发展商不可缺少的策略,透过科技,则更能让发展商降低成本,而且更容易掌握购屋者的购屋意愿。

第三招
科技革新

科技的发达,如何造福房产领域?相信就是少走冤枉路!

大数据助分析市况
了解购屋者需求

林芬洁指出,拜科技发达所赐,所收集的大数据将能协助产业发展商分析产业市场情况,了解购屋者需求。

“此外,将科技如工业化建筑系统(IBS)和无人机应用在产业发展上,将能减少建材及员工成本。”

PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿指出,科技创造了一个开放的竞争市场,为教育及权利带来更大的信息,这为房市带来了一个更公平的竞争环境。

“科技赋予智能,让产业出现更有自信的决策,同时也缩短了学习消费者曲线的时间。科技让发展商能够更有效率的接触购屋者,并带来更有效率及高质量,同时价格也更低的发展项目。”

他说,科技的影响,在整个产业价值链中,是巨大的。

IBS省时省成本

谢尔顿指出,实际上,工业化建筑系统(IBS)能够让产业项目加速完成,同时也降低整体成本。主因是工业化建筑系统减少人力的参与,继而降低了人为错误带来的损失,同时提升生产力。

他说,透过工业化建筑系统,所需的建筑材料是在场外制造,并在施工现场组装。因此,整个建筑的一致性不言而喻,并更有效率及节约成本。

“理所当然,工业化建筑系统应用在大型项目上,更能显现效果。不过,在较小的项目上使用也同样带来不俗的表现。”

他指出,政府也不断鼓励更多发展商使用工业化建筑系统,显示大马产业发展朝着正确方向前进。

大数据
房产趋势指标

提到大数据的存在,谢尔顿指出,大数据对于各行各业而言,潜在带来改革。

“产业市场带来了庞大的数据,当中包括了各类型的买家及卖家。当然,不可忽略的有形数据。

例如地点、产业供应量、交易量、规模,甚至从中获知购屋者的消费行为等。”

谢尔顿补充,日积月累,大数据以倍数在增长,除了允许市场人士追踪不同的数据,更在整合后,创造出清晰的市场情报,包括价格走势、消费情绪及喜好和热门地点。

历史数据准确度高

“大数据潜能巨大,收集的历史数据准确度高,所显示的将是未来房产趋势重要‘指标’。”

无人机3大用途

Avetics大马营运董事钟德成指出,无人飞机(Drones)透过3个方向,影响产业市场发展,分别是产业营销、建筑、维修与检查。

产业营销、建筑、维修检查

他指出,以营销来看,早期使用直升机拍摄高楼影片较昂贵,而使用无人机作为空中摄录影片价格更实惠。

“发展商还可以使用无人机拍摄高楼建筑的全景图像,甚至藉以全方位的图像,出售阁楼单位。”

至于建筑方面,钟德成指出,无人机可以有效观察大面积土地情况,而且成本相对较低。

“与以往相比,必须花更多时间才能完成的调查工作,在有了无人机的协助后,可以将时间缩短至数小时内完成。

此外,在获得更多数据的情况下,产业公司不需仅在现场进行规划,反而可以在办公室内进行。

在施工期间,公司也可以随时更新照片及快速地在各部份之间传阅分享。”

钟德成补充,无人机也能够协助发展商在产业项目完成后,进行品质检查。

他指出,许多建筑公司目前已经使用无人机,包括莫实得产业及新加坡上市公司集永成集团(ChipEng Seng)。

第四招
吸引外资

在马币疲弱,国内消费情绪低迷之时,一些高端产业发展商把目标转移至海外投资者身上。为了吸引更多海外投资者前来大马购屋,发展商在世界各地举行路演,尤其是中国投资者,更是发展商重点锁住的目标。相信在一带一路(OBOR)带动下,更能吸引他们的青睐。

发展商锁定中国投资者

居外网(Juwai.com)主席乔治柯米尔指出,房产投资是中国投资者最喜爱进行的海外投资项目,而大马在2016年,在一线投资城市的排位更是上升至第18位。

乔治柯米尔表示,与美国房产相比,询问大马房产价格的人数还要更多,2017上半年的询问房产价格人数增幅由2016上半年的68%,激涨至138%。

他指出,对于海外买家而言,成本是非常重要的。因此,有高达79%的买家希望能够取得更低的价格。

大马发展具特色

乔治柯米尔认为,与其他国家相比,大马的发展更具有特色。

“大马给予其他的融资措施给海外买家,同时每单位投资额介于100万至300万令吉。”

乔治柯米尔表示,大马房产的投资回酬(ROI)也在更有利的7%以上,且拥有良好的售后服务,并属于固定收入投资。

房产投资回酬7%

他说,中国投资者普遍上在海外置产,主要是作为投资用途,因此产业管理服务协助他们出租该房产,将有助于购房者能够获得固定收入,更是吸引他们在大马买房产的主因之一。

依据大马联邦政府条例,外国投资者欲在大马投资,最低购买房价为每单位100万令吉。尽管如此,林芬洁表示,在2008/2009年金融风暴期间,却依然无法吸引外国买家进入市场。

“如果该项政策更具伸缩性,相信短期内将可以改变整个市场情况。

另外,全球及本地经济前景改善,是推动房产领域增长的主要催化剂。

鼓励更多国外投资者购买大马房产,将能提升大马房产需求,且会影响房价,因为以目前的标准衡量,大马房产价格属于“不可负担”。

林芬洁表示,尽管外国投资者的流入,对于大马房市而言是一件好事。但是基于部份原因,可能减弱国外投资者投资在房产的意愿。

“就如敦拉萨国际贸易中心(TRX)或吉隆坡城中城(KLCC)般,限制国外投资者仅能依据最低购买价,购买租赁地契房产,以避开他们进入大市场,继而引发激烈竞争。

其实,市场更应该做的事情,是透过吸引国外投资者进入大马房产领域,带来新业务及资金,以确保能够为大马经济带来倍增效应。”

林芬洁建议,上述关于国外投资者在大马置产的政策应该适时检讨,以确保大马房产不会因为国外投资者的投资,而抬高房价。

结语:

发展商在近年面对房市寒冬,牵引了多个与其相关的行业,为了想要过个不那么冷的冬天,发展商可谓法宝尽出。有者选择多元化业务,有者则延缓推介新房产,开源节流的方式层出不穷,房市春天的脚步是否近了呢,则有待时间去鉴定。

【60年产业发展风雨路(系列一)从木屋到综合产业.房市进化6阶段】

【60年产业发展风雨路(系列二)房市冷飕飕.发展商4招御寒】

文章来源:

星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文:刘玉萍‧2017.12.17

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